09
сентябрь
2020
Помещение для бизнеса
В большинстве случаев для осуществления предпринимательской деятельности требуется помещение. При отсутствии собственного недвижимого имущества для ведения бизнеса предприниматель необходимое помещение арендует. На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды?
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано или пропущено - договор считается незаключенным.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества (помещения, здания):
Срок договора аренды
Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации, если же менее 1 года, то его можно не регистрировать. Стать инициатором регистрации договора можете как Вы, так и арендодатель.
Арендная плата (цена договора)
Укажите, как именно будут осуществляться платежи – наличным или безналичным путем, и когда арендная плата считается оплаченной – в день, когда ее списали с Вашего счета или в день, когда она, наконец, поступила на счет арендодателя, от этого может зависеть будут, применены к Вам санкции за просрочку или нет. Необходимо уточнить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, Вы должны будете уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. Проследите, чтобы повышение арендной платы по условиям договора происходило не чаше одного раза в год.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Остальные условия договора не являются существенными, однако на них важно обратить не менее пристальное внимание.
Наименование сторон лучше указывать полное, но можно и краткое, главное правильно – в полном соответствии с учредительными документами, потому как в наше время фирм с аналогичными наименованиями предостаточно, можно в них так напутать, что потом не разберешь, с кого что требовать, да и есть ли с кого требовать вообще.
Тот, кто подписывает с Вами договор, должен быть на то уполномочен документально. Это не запугивание, но предостережение, основанное на законе. Например, в соответствии со ст.183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Проще говоря, если от имени некого юридического лица договор с Вами подписал гражданин, которому это юридическое лицо формального права подписывать договоры не предоставило, и вообще с Вами никаких дел иметь не собиралось, то с этого гражданина весь спрос, а юридическое лицо ни при чем, а деньги уже оплачены.
Особенно важно! Потребовать у арендодателя до заключения договора аренды заверенные копии свидетельства на право собственности помещения (здания). Если это юр.лицо - копии учредительных документов, ИНН, ОГРН, выясните, какую систему налогообложения он применяет, закажите выписку из ЕГРЮЛ. Если владелец физическое лицо - копию паспорта с пропиской. Если договор Вы заключаете с индивидуальным предпринимателем, в начале договора обязательно укажите, что он не просто Иван Иванович Иванов, а индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, и в реквизитах не забудьте вписать его ИНН и сохраните копию свидетельства о регистрации его как ИП. ИП ведь лицо для целей налогообложения самостоятельное – деньги от Вас получил и сам со своими налогами разбирается. А в отношении обычного физического лица – Вы налоговый агент. Значит, налоги за него, скорее всего, платить будете Вы и сведения в налоговую подавать тоже.
Отметьте, нет ли каких штрафов за надуманные владельцем причины – например, за курение посетителей Вашей организации в туалете или коридоре здания (при этом на Вас договором может возлагаться обязанность за инструктаж этих посетителей и соответственно за нарушение – штраф).
К договору обязательно должна быть приложена схема здания или помещения, на котором цветом или штриховкой должно быть обозначено, какие именно помещения берете в аренду Вы. На этой схеме должно быть указано, что она является приложением к Вашему договору аренды.
В акте приема-передачи помещения скрупулезно пишите все недочеты помещения (наличие недостатков, повреждений), которые заметите, вплоть до дыр на линолеуме, потертых обоях на стенах или подтекающего бачка унитаза, скромность здесь ни к чему, иначе после подписания договора аренды это спишут на Вас.
Изучайте договор крайне внимательно, требуйте включения в него тех пунктов, которые для Вас важны, к примеру, времени посещения Вами арендуемых помещений. В договоре может быть указан запрет на посещение Вами помещения, например, в выходные или после 19.00 часов в будние дни. Если Вы забыли что-то на работе или Вам в выходные потребовалось поработать – попасть на рабочее место Вам не удастся. Встречались ситуации, когда для того чтобы провести в офис посетителя, договором требовалось уведомить Арендодателя письменно за 3 дня, и получить на него отдельный пропуск. Это же касалось автомобилей посетителей. Поэтому, что если Вы планируете размесить в подобном здании офис организации по оказанию, например услуг косметолога или парикмахерскую, не удивляйтесь, почему к Вам за 3 месяца никто ни разу не пришел.
Обратите внимание на то, чтобы в договоре было указано, что после его расторжения (по любой причине) Вы как арендатор были обязаны возвратить имущество в его обычном состоянии с учетом нормального износа, иначе от Вас могут потребовать чтобы Вы сделали напоследок косметический ремонт, так как на стене остались, например, отверстия от Вашей вывески.
Обязательно проследите, чтобы в договоре было указано кто, регулирует вопросы с пожарными и прочими контролирующими органами, относительно наличия огнетушителей и прочих требований, иначе это тоже, скорее всего, придется решать Вам.
Включайте в договор все пункты, которые необходимы Вам. Арендодатели частенько пытаются подсунуть на подпись «типовой» договор аренды, мотивируя это тем, что у них отработанная форма договора, и они ее не меняют. Естественно отработанная! Но не для Вас. Если Вы «подмахнете» договор не глядя, замучаетесь потом доказывать что-либо. Для этих случаев существует протокол разногласий, это документ, который можно составить в двух экземплярах в свободной форме. В нем надо сначала дословно указать пункт договора, который Вас не устроил, а затем либо письменно предложить его исключить из текста договора, либо предложить свой вариант его написания. И так по каждому пункту, который Вас не устраивает.
Расторжение договора может повлечь для Вас убытки, так как арендодатель часто прописывает в нем штрафы и неустойки за досрочное расторжение. Обязательно при расторжении подписывайте акт приема-передачи помещения, в котором укажите, что арендодатель к Вам никаких претензий не имеет, имущество ему возвращено в указанный срок и задолженности и просрочки возврата с Вашей стороны не имеется.
Если Вы видите, что предлагаемый договор «зажимает» Вас буквально как в тисках, и арендодатель на уступки не идет, порой лучше отказаться от его заключения, чем потом мучиться и думать как бы его расторгнуть.
Вопросы аренды регулируются ст. 606-670 гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано или пропущено - договор считается незаключенным.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества (помещения, здания):
- объект аренды;
- срок аренды;
- арендная плата (цена договора).
Срок договора аренды
Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации, если же менее 1 года, то его можно не регистрировать. Стать инициатором регистрации договора можете как Вы, так и арендодатель.
Арендная плата (цена договора)
Укажите, как именно будут осуществляться платежи – наличным или безналичным путем, и когда арендная плата считается оплаченной – в день, когда ее списали с Вашего счета или в день, когда она, наконец, поступила на счет арендодателя, от этого может зависеть будут, применены к Вам санкции за просрочку или нет. Необходимо уточнить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, Вы должны будете уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. Проследите, чтобы повышение арендной платы по условиям договора происходило не чаше одного раза в год.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Остальные условия договора не являются существенными, однако на них важно обратить не менее пристальное внимание.
Наименование сторон лучше указывать полное, но можно и краткое, главное правильно – в полном соответствии с учредительными документами, потому как в наше время фирм с аналогичными наименованиями предостаточно, можно в них так напутать, что потом не разберешь, с кого что требовать, да и есть ли с кого требовать вообще.
Тот, кто подписывает с Вами договор, должен быть на то уполномочен документально. Это не запугивание, но предостережение, основанное на законе. Например, в соответствии со ст.183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Проще говоря, если от имени некого юридического лица договор с Вами подписал гражданин, которому это юридическое лицо формального права подписывать договоры не предоставило, и вообще с Вами никаких дел иметь не собиралось, то с этого гражданина весь спрос, а юридическое лицо ни при чем, а деньги уже оплачены.
Особенно важно! Потребовать у арендодателя до заключения договора аренды заверенные копии свидетельства на право собственности помещения (здания). Если это юр.лицо - копии учредительных документов, ИНН, ОГРН, выясните, какую систему налогообложения он применяет, закажите выписку из ЕГРЮЛ. Если владелец физическое лицо - копию паспорта с пропиской. Если договор Вы заключаете с индивидуальным предпринимателем, в начале договора обязательно укажите, что он не просто Иван Иванович Иванов, а индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, и в реквизитах не забудьте вписать его ИНН и сохраните копию свидетельства о регистрации его как ИП. ИП ведь лицо для целей налогообложения самостоятельное – деньги от Вас получил и сам со своими налогами разбирается. А в отношении обычного физического лица – Вы налоговый агент. Значит, налоги за него, скорее всего, платить будете Вы и сведения в налоговую подавать тоже.
Отметьте, нет ли каких штрафов за надуманные владельцем причины – например, за курение посетителей Вашей организации в туалете или коридоре здания (при этом на Вас договором может возлагаться обязанность за инструктаж этих посетителей и соответственно за нарушение – штраф).
К договору обязательно должна быть приложена схема здания или помещения, на котором цветом или штриховкой должно быть обозначено, какие именно помещения берете в аренду Вы. На этой схеме должно быть указано, что она является приложением к Вашему договору аренды.
В акте приема-передачи помещения скрупулезно пишите все недочеты помещения (наличие недостатков, повреждений), которые заметите, вплоть до дыр на линолеуме, потертых обоях на стенах или подтекающего бачка унитаза, скромность здесь ни к чему, иначе после подписания договора аренды это спишут на Вас.
Изучайте договор крайне внимательно, требуйте включения в него тех пунктов, которые для Вас важны, к примеру, времени посещения Вами арендуемых помещений. В договоре может быть указан запрет на посещение Вами помещения, например, в выходные или после 19.00 часов в будние дни. Если Вы забыли что-то на работе или Вам в выходные потребовалось поработать – попасть на рабочее место Вам не удастся. Встречались ситуации, когда для того чтобы провести в офис посетителя, договором требовалось уведомить Арендодателя письменно за 3 дня, и получить на него отдельный пропуск. Это же касалось автомобилей посетителей. Поэтому, что если Вы планируете размесить в подобном здании офис организации по оказанию, например услуг косметолога или парикмахерскую, не удивляйтесь, почему к Вам за 3 месяца никто ни разу не пришел.
Обратите внимание на то, чтобы в договоре было указано, что после его расторжения (по любой причине) Вы как арендатор были обязаны возвратить имущество в его обычном состоянии с учетом нормального износа, иначе от Вас могут потребовать чтобы Вы сделали напоследок косметический ремонт, так как на стене остались, например, отверстия от Вашей вывески.
Обязательно проследите, чтобы в договоре было указано кто, регулирует вопросы с пожарными и прочими контролирующими органами, относительно наличия огнетушителей и прочих требований, иначе это тоже, скорее всего, придется решать Вам.
Включайте в договор все пункты, которые необходимы Вам. Арендодатели частенько пытаются подсунуть на подпись «типовой» договор аренды, мотивируя это тем, что у них отработанная форма договора, и они ее не меняют. Естественно отработанная! Но не для Вас. Если Вы «подмахнете» договор не глядя, замучаетесь потом доказывать что-либо. Для этих случаев существует протокол разногласий, это документ, который можно составить в двух экземплярах в свободной форме. В нем надо сначала дословно указать пункт договора, который Вас не устроил, а затем либо письменно предложить его исключить из текста договора, либо предложить свой вариант его написания. И так по каждому пункту, который Вас не устраивает.
Расторжение договора может повлечь для Вас убытки, так как арендодатель часто прописывает в нем штрафы и неустойки за досрочное расторжение. Обязательно при расторжении подписывайте акт приема-передачи помещения, в котором укажите, что арендодатель к Вам никаких претензий не имеет, имущество ему возвращено в указанный срок и задолженности и просрочки возврата с Вашей стороны не имеется.
Если Вы видите, что предлагаемый договор «зажимает» Вас буквально как в тисках, и арендодатель на уступки не идет, порой лучше отказаться от его заключения, чем потом мучиться и думать как бы его расторгнуть.
Вопросы аренды регулируются ст. 606-670 гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.